Las expectativas de recuperación del mercado local impulsan la generación de proyectos en el país vecino; la oferta y los precios en Punta del Este y Montevideo
La costa uruguaya enamora a los argentinos. El río sobre la rambla montevideana y el Atlántico que abraza las playas esteñas continúan captando el interés turístico e inversor “de este lado del charco”. El modelo uruguayo de desarrollo inmobiliario es una de las referencias usuales entre los empresarios del sector local. Ese país -que cuenta con créditos hipotecarios en Unidades Indexadas (UI), moneda ajustable según el índice de precios al consumo- se movilizó a partir de la implementación en 2014 de la denominada ley de vivienda de interés social -reformada luego para pasar a ser denominada ley de vivienda promovida- que apuntó a subsidiar la demanda mediante créditos a largo plazo e impulsar la oferta de nuevos proyectos mediante exenciones impositivas. “En la Argentina pueda replicarse y mejorarse en función a la experiencia uruguaya”, opinó el economista Juan José Etcheverrito, director de Desarrollos Tiburón que levanta Surfside, un emprendimiento que se ubica en la desembocadura de La Barra, en Rincón del Indio. En su primera etapa se construirán 32.000 m2 y contará con 144 unidades de 1, 2 y 3 dormitorios.
El mercado uruguayo “sufrió en los últimos dos años un enlentecimiento en las transacciones y nuevos desarrollos. Si bien la demanda existe, el acceso a la vivienda nueva o en el pozo es muy relativa ya que los costos de construcción han aumentado y la tierra -cada vez más escasa en las zonas premium- tiene una incidencia muy importante por metro cuadrado a la hora de evaluar un proyecto”, describió Wilder Ananikian, presidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU).
Para Daniel Zulamián, director de Zulamian Desarrollos Inmobiliarios y presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción de ese país, además, este mercado tuvo “dos cortapisas -en 2014 y en marzo 2017- que fueron la fijación de precios en un porcentaje de las unidades y un procedimiento de entrega de departamentos al Ministerio de Vivienda para que lo maneje. Esto redujo sensiblemente la construcción en este segmento”. El empresario opinó que “el sector sigue siendo recesivo” aunque aclaró que probablemente “éste sea el piso. Esto no significa que el 2018 tendrá grandes movimientos pero por lo menos no seguirá aumentando la recesión”. Según afirmó los precios de venta en ese país son similares o están por debajo de zonas residenciales comparables de Buenos Aires, Santiago de Chile, Porto Alegre y “muy por debajo” de Miami, por ejemplo. En números, el relevamiento inmobiliario de América Latina (RIAL) que realiza la Di Tella junto a Navent -dueña de Zonaprop-, las ciudades con el metro cuadrado más caro de la región son Río de Janeiro (U$S 3961), Santiago de Chile (U$S 3352), Montevideo (U$S 2933) y Buenos Aires (U$S 2842).
Zulamián planea lanzar Paramount Tower, Smart Residences en la parada 8 de la rambla de Playa Mansa. Serán 27.000 m2 y tendrá terrazas con parrillero, tres piscinas climatizadas, cinco salones para barbacoas y uno de reuniones, entre otros servicios. También en la Mansa, la desarrolladora finalizó el edificio Cruceros, vendido en un 80 por ciento en el que el m2 cotiza desde US$ 3500. Por otra parte construye Place Lafayette Torre II en la avenida Roosevelt y Pedragosa Sierra. Tendrá 21 pisos, tiene fecha de entrega prevista en 2019 y el metro cuadrado se vende desde US$ 2600. En la primera torre, ya finalizada, el valor asciende a US$ 3000/m2. Zulamian además cuenta con Casino Tower frente al Conrad.
La foto del marco económico rioplatense muestra que la financiación de la banca privada es bimonetaria (dólares o UI), las entidades “están ávidas de prestar” con plazos de hasta de 20 años y en algunos casos llegan a financiar hasta el 90 por ciento del valor de la propiedad. La inflación está en torno al 5 por ciento anual y el rango de interés de las UI varía entre 5 y 6,5 por ciento anual. “El 95 por ciento de la toma de créditos es en UI, el resto en dólares. De todas formas la financiación hipotecaria, sigue siendo muy baja: abarca un 12 por ciento de todas las transacciones mientras que el resto son de contado o con financiación directa del vendedor a corto plazo”, aclaró Ananikian.
El costo de construcción promedio -no de lujo- parte de los US$ 1600/m2, a lo que hay que sumar la incidencia del terreno. Eso lleva a valores de oferta en pozo de US$ 3000/m2. Marcelo Ellenberg, country manager de TGLT diferenció el perfil de los compradores: “Al argentino le gusta estar en etapa temprana, en el pozo, con el cartel para captar una oportunidad mientras que al uruguayo le gusta ver la losa, que la obra esté avanzando y casi pronta, le cuesta creer, necesita tocarlo”. La desarrolladora argentina construye Forum Puerto del Buceo en Montevideo, un proyecto de US$ 130 millones de inversión en el que el precio de venta varía entre US$ 3000 y 5000 /m2.
En tanto, Sebastián Sommer, director del grupo Tayron Capital, accionista de CasasUru, la versión uruguaya de la desarrolladora CasasArg, firma que desde 2011 lleva adelante cuatro proyectos en los alrededores de Montevideo, opinó sobre el modelo uruguayo de fomento a la vivienda, Destacó que además de subsidiar a la demanda al pagar el Estado parte de la cuota del crédito, se alentó a la oferta con beneficios fiscales “lo que llevo un desplazamiento de la inversión de la construcción de vivienda tradicional a la promovida -de clase media y baja-. Esto fue un modelo bastante exitoso, que ojalá se traslade a la Argentina para que haya más inversión y, por ende, mayor actividad y oferta de vivienda. Este es un sistema a tener en cuenta”.
Vitrium Capital es otra de las desarrolladoras argentinas que desembarcó en Montevideo. Para su CEO, Federico Gagliardo, ese mercado “es muy dinámico y tiene excelentes expectativas de crecimiento. El amplio acceso al crédito con baja inflación incluye a mucha gente en el mercado”. Gagliardo ejemplificó: una familia con ingresos netos de US$ 2200 por mes -aproximadamente $ 40.000- compra su departamento de dos dormitorios por US$ 140.000 con una financiación a 25 años, pagando una cuota de US$ 750 por mes -alrededor de $ 13.300-. “Este mismo escenario hoy en la Argentina es impracticable, aunque con el tiempo se pueden llegar a dar las condiciones. El costo de la construcción en dólares es 10 por ciento más bajo que en la Argentina y la incidencia de la tierra es casi la mitad que la de la ciudad de Buenos Aires. Por ende, los márgenes son mucho más amplios. A esto, se suma la ley de vivienda promovida que desgrava el 100 por ciento de los impuestos para el desarrollo de proyectos para la clase media y le otorga al comprador 10 años de desgravaciones impositivas en la compra y luego la renta de las viviendas”, detalló.
Gustavo Pereira, director general de Amarras, compañía que comercializa Casagrande, un complejo de viviendas que funcionará bajo formato condo hotel en la entrada de José Ignacio, compartió su mirada: “Le estamos vendiendo a consumidores finales. El de Punta del Este es un mercado muy atado al de Buenos Aires, entonces cuando levanta Buenos Aires inmediatamente después lo hace Punta del Este”. En tanto, Martín Levinton, director de KP Uruguay, la desarrolladora de Casagrande, agregó: “En Punta el mercado sufrió un proceso de sobreoferta”.
“Estamos ante nuevas reglas de juego, hay que darle tiempo al crecimiento vegetativo de este mercado. Tener un buen producto es fundamental”, afirma Andrés Kalwill, director de nuevos desarrollos del Grupo Alvear que desarrolla Veramansa, un proyecto ubicado en La Mansa en el que hasta ahora se invirtieron US$ 30 millones y que como amenity diferencial tiene un puente subterráneo que conecta con la playa y el servicio de traslado de los residentes del complejo.
Montevideo versus Punta
Ananikian difereció la capital uruguaya de la costa esteña. Son mercados bien diferentes. Montevideo se dinamizó los últimos ocho años por la presencia de argentinos invirtiendo en lo no tradicional -que era naturalmente Punta del Este– al principio en lo comercial y luego en lo residencial. Estimamos que 90 por ciento de los argentinos con inmuebles en Uruguay se adhirieron al sinceramiento fiscal. Ese dinero está en Uruguay, no regresó y la expectativa es que siga estando y creciendo con las rentas mensuales para nuevas adquisiciones”.
Punta del Este, con valores superiores a los del mercado de Montevideo, sufrió los últimos años los avatares políticos de Argentina. “Eso promovió una sobreoferta que se absorberá. Luego de muchos años de presencia en el mercado de segunda vivienda, se vuelve a las épocas doradas de antaño”, agregó el presidente de la Cámara. En cuanto al panorama de la temporada, la anterior fue “la mejor de los últimos 20 años” y auguró que la próxima “será mucho mejor aún”.
Jorge Curbelo, director de Invergroup Desarrollos Inmobiliarios, firma que hace dos décadas trabaja en el mercado esteño, expresó: ” En Maldonado, la vivienda residencial sigue siendo lo mas requerido. En general se buscan edificios con buenos amenities que a su vez logren mantener gastos por expensas bajos”. En tanto, Etcheverrito compartió su alegría porque “el panorama en Punta del Este está mucho más claro. Nuestro mercado tiene una altísima correlación con el argentino. La certidumbre y reglas claras generan que las familias comiencen a planificar y pensar en comprar su segunda o tercera vivienda”. Pero, al margen de ello, consideró que esa ciudad se está consolidando “como un lugar para vivir todo el año ya que ofrece lo que muy pocas ciudades pueden en el mundo: calidad de vida. Hay familias jóvenes que se están mudando a Punta para escapar de la ciudad y darle mejor calidad de vida a sus hijos”.
Curbelo avanza con el complejo Greenlife: ubicado en la parada 12 de avenida Roosevelt, en la zona de Cantegrill. Son dos torres, la primera de 14.000 m² que está prácticamente terminada y en proceso de entrega y la otra de 10.000 m² que se iniciará el próximo año. Tendrá 19 pisos residenciales, servicios como piscina, jacuzzis, sauna seco y húmedo, ducha escocesa, sala de masajes y microcine entre otras comodidades. Tiene departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios, con superficie de 58 a 188 m². “Se vendió casi el 70 por ciento de un total de 163 unidades de la torre I a un precio promedio de US$ 3300/m² con cochera techada incluida. La segunda aún no se comercializa”, comentó el desarrollador.
Juan José Cugliandolo, director general de YY Development Group que desarrolla Trump Tower Punta del Este -un emprendimiento de US$ 150 millones en el que el metro cuadrado ronda los US$ 6000 /m²-, opinó que en líneas generales ven “un muy buen panorama con fuerte aumento de la demanda y lanzamientos tanto en el rubro de oficinas, como de los locales comerciales y el sector residencial”. Iniciativas clave para que la ciudad sume residentes permanentes. ” Los desarrollistas estamos llevando adelante proyectos tanto en Playa Mansa como en Solanas y en Rincón del Indio. También hay un proyecto de oficinas en el Puerto de Punta del Este que -de concretarse- traería mucha gente a vivir todo el año, desestacionalizando aún más a esta ciudad”, comentó Etcheverrito.
Según evaluó Joseph Altman, responsable del Departamento de Inversiones de Plaza Mayor, inmobiliaria que comercializa dos proyectos en la capital uruguaya, “Punta del Este tiene mucha más volatilidad que Montevideo ya que al ser un balneario la gente vende más fácilmente. Más allá de esto, las ciudades se ven a ritmo de crecimiento constante y con excelente proyección a futuro”.
En tanto, Pereira señaló que el mercado de Montevideo “es un público de ticket bajo -en el orden de los US$ 100.000- que busca una inversión que le de una renta estable y en dólares. El inversor de Punta del Este tiene algo de consumidor final porque busca ubicación, una buena playa, el uso y también no sacar dinero de su bolsillo. En el negocio de alquiler, la renta en Punta del Este puede llegar hasta un 4 por ciento en La Barra y un 6 por ciento en algunas unidades en José Ignacio”.
Para Jorge Carpman de la desarrolladora Gala Group, que cuenta con proyectos en ambos mercados, Punta del Este se encuentra con “escasa oferta de productos nuevos en construcción, con un mercado segmentado en obras premium de muy alto valor y existe abundante oferta de terrenos pero a valores que no se ajustan a la realidad del mercado”. En cambio, el mercado de Montevideo “es más dinámico aunque su oferta en todos los segmentos está en un proceso de desaceleración. Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades, advirtió que “para el argentino los mercado de Montevideo y Punta del Este son diferentes. Los que invierten en Montevideo lo hacen en general buscando un refugio de inversión porque es un mercado muy activo comercialmente, con renta todo el año y beneficios impositivos que lo hacen muy atractivo. En cambio, Punta del Este es una zona de veraneo que se busca para vacacionar o descansar, si bien de a poco también se está viendo un público argentino que decide mudarse para vivir la mitad o todo el año en esta ciudad. La ciudad se convirtió, una vez más, en un mercado muy tentador no solo por las virtudes como la cercanía, los atributos naturales y su infraestructura sino también porque sus precios volvieron a ser atractivos”.
El argentino Rodrigo Fernández Prieto, managing partner de Fernández Prieto & Asociados, cruzó a Punta del Este para iniciar la construcción de un emprendimiento mixto en la zona de playa Bikini. “Es un mercado prometedor dependiendo de la ubicación y el producto. El mercado de real estate uruguayo crece cuando la Argentina también lo hace, con lo cual en los próximos años tendremos un crecimiento sostenido en ambos países”. En particular, en Punta del Este “hay mucha oferta de mercadería en segunda línea, pero las ubicaciones top son muy buscadas y tienen poca oferta y mucha demanda, con precios iguales a los de zonas similares de Buenos Aires”. Coincide el desarrollador argentino Jorge Fainzaig, director ejecutivo de The Senior Home. “Punta del Este es un mercado que genera una atracción por su proximidad y los valores de la oferta, hasta tres veces más bajos de los de plazas como Miami”, detalló el empresario que esta temporada lanzará Poseidón Laguna, un proyecto ubicado en la parada 40 de La Mansa en el que destinará US$ 30 millones de inversión y en el que las unidades se prevenderán a US$ 2800/m2 con tickets desde US$ 450.000 para una unidad de 170 metros cuadrados con cochera.
También Santiago Tarasido, presidente de Criba apuesta a Punta. La empresa está terminando la construcción de Artower, un proyecto del arquitecto Carlos Ott de 26.400 m², mientras que también trabaja en el desarrollo “de un gran proyecto con una marca reconocida”. “La industria venía de algunos años “con menos actividad, sin lanzamientos importantes en Punta del Este pero con la aplicación de la ley de inversiones se espera una reactivación y lanzamientos de desarrollos. Esta reactivación se consolidará en 2018”.
El empresario textil Federico Álvarez Castillo, dueño de Etiqueta Negra es otro de los empresarios que apostará en un proyecto en la costa esteña. Construirá The Colette en el kilómetro 160 de la ruta 10 en Manantiales.
Las perspectivas
De acuerdo al presidente de la Cámara Inmobiliaria, las proyecciones son buenas: “El Gobierno aprobó un paquete con inversiones para proyectos de gran porte por más de US$ 15 millones con exenciones tributarias importantes según la escala de inversión. Son obras que deben estar iniciadas antes de fin de año y entregadas a finales de 2020, mayoritariamente en el segmento residencial. El 2017 fue un año bisagra y la actividad comenzó a repuntar en el segundo semestre. En Maldonado hay casi un millón de metros cuadrados proyectados a través de beneficios fiscales y es por eso que se espera un mercado de crecimiento estable para los próximos tres años”. Para Curbelo, el mercado “ya salió del estancamiento de los últimos dos años y empezó a mejorar moderadamente, se están haciendo operaciones y consolidando una tendencia alcista en cuanto a la demanda. Creemos que el resultado electoral favorable al Gobierno argentino generó tranquilidad y entusiasmo para reanudar inversiones en el Uruguay. Se estima una excelente temporada, en cuando a cantidad de gente y demanda de alquileres, si bien falta confirmar -aunque somos optimistas- que también habrá un público comprador de inmuebles”. Gagliardo destacó que, actualmente, la ley de vivienda promovida “le está brindando acceso a mucha gente que antes no podía comprar su primera vivienda” y consideró que le ven a este mercado “una enorme oportunidad para los próximos 10 años. Esta ley es un modelo a replicar en toda Latinoamérica. Ha atraído muchas inversiones por más de US$ 2500 millones y en cinco años se han desarrollado más de 600 emprendimientos bajo esa norma”. Pereira anticipó que en los próximos dos o tres años llegará un “rebote del esperado crecimiento del mercado inmobiliario en la Argentina” dado que “al poner impuestos a la renta financiera en la Argentina llevará ese dinero al mercado inmobiliario y Punta de Este integra el mercado de oferta de inmuebles en Buenos Aires”.
Ya sean inversores, propietarios finales o turistas, con o sin necesidad de financiación, como residencia permanente o vacacional, las propuestas para ellos se amplían en las tierras uruguayas a medida que crece el optimismo en el ladrillo argentino.
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